Wertminderung – Kaufpreis drückende Faktoren
Viele Verkäufer sind überrascht, wenn sie bei einem Immobilienverkauf feststellen, dass der gewünschte Verkaufspreis, nicht realisiert werden kann. Soll ein Gebäude verkauft werden, sollte daher zunächst geprüft werden, ob Mängel oder andere den Wert mindernde Faktoren sich auf den tatsächlichen Immobilienwert auswirken. Bei einer Bewertung und die Verkaufspreisermittlung durch den Immobiliensachverständigen werden diese Kriterien nämlich ebenfalls berücksichtigt.
Mängel am Gebäude wirken sich besonders ungünstig auf die Wertermittlung eines Immobiliengutachters aus. Eventuelle Reparaturen vor dem Verkauf zu erledigen und Mängel zu beheben, kann in manchen Fällen empfehlenswert sein. Dazu ist allerdings, die Relation der Kosten zur Wertminderung zu betrachten. Wenn die Reparaturkosten durch den Verkaufspreis der renovierten Immobilie nicht aufgefangen werden kann, so wird der Immobiliengutachter sicher anraten, besser den Verkaufspreis zu reduzieren bzw. einem Interessenten bei der Besichtigung mit gewissen Abzügen entgegen zu kommen.
Während der normalen Nutzung eines Gebäudes treten nun einmal ganz automatisch auch Bauschäden auf, die durch Gewalteinwirkungen, Unwetter, Mangelfolgeschäden oder nicht fachgerecht ausgeführter Instandhaltungsmaßnahmen bedingt werden. Erfahrungswerte des Immobiliensachverständigen werden hier eine Wertminderung zur Annäherung an die Preise vergleichbarer Objekte auslösen. Vergleichbare Objekte in ähnlichem Alter und ähnlicher Art werden ebenfalls ähnliche Mängel aufweisen. Im Vergleichswertverfahren wird das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen bei der Wertermittlung wird diese Relation selbstverständlich berücksichtigt.
Allerdings wirken sich neben etwaigen Mängeln noch andere Faktoren auf den erzielbaren Verkaufspreis aus. So können laufende Belastungen ebenfalls für eine Wertminderung der Immobilie sorgen. Die tatsächlichen Kreditkosten sind für die Höhe der Wertminderung ausschlaggebend und werden vom Immobiliengutachter bei einer Kaufpreisermittlung ebenfalls einkalkuliert werden. Selbstverständlich kann eine Ablösung von Krediten vor einem Verkauf erfolgen, jedoch ist dies meist mit höheren Kosten verbunden, da die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen beanspruchen wird. Die Belastungen können allerdings auch entsprechend der Belastungshöhe als Kaufpreisminderung berücksichtigt werden, so dass die Immobilie inklusive der Belastung verkauft wird.
Für die Wertermittlung und den Verkaufspreis spielen auch eingetragene Wohnrechte, die Lage der Immobilie und auch Vermietungen eine wichtige Rolle für die Bewertung durch den Immobiliengutachter. Sehr belebte, laute Gegenden wirken sich häufig durch eine Wertminderung aus. Zudem spielt natürlich das Gebäudealter eine gewisse Rolle bei der Wertermittlung, da sich die Restnutzungsdauer mit den Jahren verringert und damit den Wert mindert. Welche Faktoren bei der jeweiligen Immobilie eine Wertminderung auslösen, muss der Immobiliensachverständige selbstverständlich im Einzelfall prüfen.
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