Wertermittlung nach der Modernisierung einer Immobilie
Wenn Gebäude älteren Baujahres saniert und modernisiert werden, so wirkt sich jede Maßnahme natürlich auch auf den Wert der Immobilie aus. Nachdem die Modernisierung eines Altbaus abgeschlossen ist, sollte daher eine neue Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen erfolgen.
Laut Mietrecht versteht man unter einer Modernisierung alle baulichen Maßnahmen, die der Eigentümer einer Immobilie, mit dem Ziel den Gebrauchswert nachhaltig zu erhöhen, durchführt oder durchführen lässt. Auf Dauer werden durch eine Modernisierung also die Wohnverhältnisse verbessert sowie nachhaltige Einsparungen von Wasser und Energie bewirkt.
Insbesondere die Verbesserung der Wärmedämmung und Isolierung des Gebäudes sowie der Austausch alter Fenster sorgen in der Regel für einen effizienteren Umgang mit Energien. Gemäß den Energieeffizienzrichtlinien ist daher eine Sanierung angesagt, die unter Umständen gefördert werden kann. Der Immobiliengutachter wird den werterhöhenden Faktor dieser Modernisierungen auf den aktuellen Immobilienwert umlegen.
Handelt es sich bei der Immobilie, die modernisiert wird, um ein Mietobjekt in Form eines Mehrfamilienhauses, so werden in der Regel nicht alle Wohneinheiten gleichzeitig modernisiert. Entsprechend wird das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen beauftragt, eine Wertermittlung für jede einzelne Wohnung nach der Modernisierung zu erstellen. Dies wird notwendig, um eine Mietanpassung im moderaten und angepassten Rahmen durchführen zu können.
Die Ermittlung der neuen Wertverhältnisse bei modernisierten Immobilien ist auch wichtig, wenn die Immobilie beliehen werden soll. Der Beleihungswert erhöht sich natürlich ebenfalls durch die Verbesserungen an der Immobilie. Der Immobiliensachverständige wird dies bei seiner Bewertung berücksichtigen. Eine Analyse der Modernisierung bzw. Sanierung bringt entsprechend einen verbesserten Beleihungswert, bessere Mieteinnahmemöglichkeiten und einen höheren erzielbaren Verkaufswert mit sich.
Einziger Nachteil bei der Planung einer Modernisierung ist, dass das erforderliche Kapital für die Sanierungsarbeiten bereits im Vorfeld notwendig ist und entsprechend nach den alten Beleihungswerten besorgt werden muss. Um sicher zu gehen, dass sich die Modernisierung auch rechnet, kann eine Begutachtung durch das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen hilfreich sein.
So lässt sich aus dem derzeitigen Wert der Immobilie, dem zu erwartenden Kostenaufwand und den zu erwartenden Energieeinsparungen und Werterhöhungen nach der Modernisierung eine recht genaue Kalkulation der Risiken und Vorteile einer Sanierung erkennen. Es ist also empfehlenswert, vom ersten Tag der Modernisierungsplanung an, einen Immobiliengutachter hinzuzuziehen.
