Wertermittlung mittels Due Diligence
Innerhalb dieses Verfahrens wird zunächst eine Analyse der mit der Immobilie verflochtenen Organisation durchgeführt. Immobiliengutachter werden Due Diligence bei Betreiberimmobilien nutzen, die als Erwerbsobjekte gelten. Sämtliche Prüfungsvorgänge werden auf die jeweilige Betreibergesellschaft angewandt. Dabei sind die Finanzierung, die Organisation, das Personal und das Management des Betreiberunternehmens in vertraglicher und struktureller Hinsicht besonders zu prüfen.
Des Weiteren kommt bei Spezialimmobilien und Erwerbsobjekten, die mit Altlasten behaftet sind, zusätzlich eine Umweltanalyse in Betracht. Insbesondere, wenn es sich um ein Grundstück handelt, dass zuvor militärisch oder petrochemisch genutzt wurde, wird ein Immobiliengutachter eine Umweltanalyse durchführen lassen. Der Immobiliengutachter wird dann alle Ergebnisse der verschiedenen Prüfdisziplinen in die Einschätzung des Marktwertes der Immobilien einfließen lassen. Der so vom Immobiliensachverständigen ermittelte Wert stellt allerdings nicht den tatsächlichen Kaufpreis dar, denn dieser wird von zusätzlichen, häufig sehr subjektiven Umständen beeinflusst.
Ein Grundstücks- und Immobiliensachverständiger ermittelt einen möglichst präzisen Marktwert für das jeweilige Objekt. Allerdings gibt es auch unklare Fälle, in denen der Immobiliengutachter eine Wertspanne errechnet, die sich aus einem Best-Case und einem Worst-Case zusammen setzt. Bei der Wertermittlung wird der Immobiliensachverständige auf eines der gängigen nationalen oder auf ein internationales Verfahren zurückgreifen. Die Entscheidung für ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren ist abhängig von der Art der Immobilie und den Erwartungen des Auftraggebers, sprich Investors oder Bank.
Der Immobiliengutachter wird den gesamten Analyseverlauf und sonstigen Ergebnisse der Due Diligence in einem schriftlichen Ergebnisbericht zusammenfassen. Zusätzlich wird die technische und bauliche Gebäudeanalyse mit einer umfassenden Fotodokumentation untermauert. Der Auftraggeber erhält so vom Immobiliensachverständigen alle Informationen für ein präventives Konfliktmanagement, so dass eventuelle Risiken bereits durch eine entsprechende Kaufvertrags- bzw. Mietvertragsgestaltung ausgeschaltet werden können. Die Marktanalyse zeigt ferner mögliche wirtschaftliche Entwicklungen auf, welche die Immobilienperformance der Immobilie mittelbar beeinflussen könnten. Zudem kann der Immobiliengutachter aus den Due-Diligence-Analyse-Ergebnissen ein Immobilien-Rating ableiten, welches aufschlussreich für den Auftraggeber sein kann.
