Wertermittlung bei Eigentumswohnungen
Eine der wichtigsten Investitionsformen im Bereich Immobilien sind Eigentumswohnungen. Meist werden diese für das mietfreie Wohnen eigengenutzt. Allerdings eigenen sich Eigentumswohnungen natürlich auch besonders gut als Renditeobjekte und für die Vermietung. In welche Eigentumswohnung sich eine Investition lohnt, wird durch das Gutachten eines Immobiliensachverständigen klar. Der Immobiliengutachter berechnet mit Hilfe des Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren den Wert der jeweiligen Eigentumswohnung.
Die beliebtesten Ermittlungsverfahren sind das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren, da eine Eigentumswohnung grundsätzlich zur Steuerersparnis, Altersvorsorge oder Vermögenssicherung dient. Selbstverständlich spielen für die exakte Wertermittlung die Eigenschaften und die Lage der Immobilie eine enorme Rolle.
Sachwertverfahren zur Wertermittlung der Eigentumswohnung
Der Wert der Immobilie wird beim Sachwertverfahren durch die Messung des Wertanteils am Miteigentumsanteil der Eigentümer ermittelt. Allerdings ergeben sich bei diesem Verfahren einige Probleme, sofern die Immobilie gemischt genutzt werden sollte. Wenn einige Bereiche sowohl dem privaten Gebrauch als auch der gewerblichen Nutzung dienen, so spricht man von einer gemischt genutzten Immobilie, bei der unterschiedliche Ergebnisse zu berücksichtigen sind. Da die gewerblichen Flächen auch nach deren Erfolgsaussichten bewertet werden müssen, wird der Immobiliensachverständige in der Regel eine Kombination aus Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren anwenden wird.
Ertragswertverfahren bei gemischt genutzten Immobilien
Das Ertragswertverfahren kommt sowohl für neu gebaute als auch für ältere Eigentumswohnungen zur Anwendung. Die im Verfahren durchgeführte Kontrollrechnung ist hier gleich zu setzen mit einer Plausibilitätsprüfung. Insbesondere, wenn Bauart, Lage und Größe vergleichbare Werte liefern, wird dieses Verfahren von den Immobiliengutachtern angewendet. Bei älteren Immobilien ist zu berücksichtigen, ob die regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Dies wird bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen durch den Immobiliensachverständigen einkalkuliert. Am Einfachsten kann mittels der Jahresabrechnungen überprüft werden. Sollten Instandhaltungsmaßnahmen nicht erfolgt sein, so wirkt sich dies als wertmindernder Faktor in den Berechnungen des Immobiliengutachters aus.
Vergleichswertverfahren – einfach und zuverlässig
Das Vergleichswertverfahren arbeitet mit festen Größen und ist daher eines der zuverlässigsten und einfachsten Verfahren in der Praxis des Immobiliensachverständigen. Bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen bietet es den Vorteil, dass feste Quadratmeterpreise und Vergleichspreise zugrunde gelegt werden können. Durchschnittskaufpreise können aufgrund der Regressionsanalyse und der mathematischen Systematik zügig bestimmt werden. Durch die Betrachtung von Vergleichspreisen werden wertsteigernde ebenso wie wertmindernde Faktoren automatisch einkalkuliert.
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