Einschätzung des Verkehrswertes – der Zustand einer Immobilie
Der Verkehrswert bildet eine der wichtigsten Grundlagen für die Verkaufspreis-bzw. Kaufpreisermittlung einer Immobilie für den Immobiliensachverständigen. Ein weiterer ausschlaggebender Punkt liegt darin, dass die Verkehrswertermittlung eine wichtige Funktion im Rahmen der Finanzierung spielt, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück beliehen werden soll. Ein Sachverständigenbüro wird daher vom Immobilienanbieter oder den Kreditinstituten zwingend hinzugezogen. Der Verkehrswert wird von den Kreditinstituten als Bemessungsgrundlage für die maximale Beleihungssumme heranziehen.
Dem Immobiliengutachter stehen für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei verschiedene Verfahrenswege zur Verfügung. Insbesondere der materielle Wert des Objektes bildet die Basis für die Verkehrswertermittlung durch den Immobiliensachverständigen und kann mit dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Je nach Art der Immobilie kann der Immobiliengutachter die Wertermittlung auch durch eine Kombination aller Verfahren durchführen.
Im Alltag des Immobiliensachverständigen ist das Sachwertverfahren das komplexeste, aber auch gebräuchlichste Wertermittlungsverfahren. Dieses Verfahren zur Wertermittlung wird vom Immobiliengutachter vorwiegend für eigengenutzten Wohnraum wie Eigentumswohnungen, Zweifamilienhäusern und Einfamilienhäusern eingesetzt. In der Sachwertermittlung werden der Grundstückswert und der Objektwert getrennt voneinander berechnet. Der Immobiliensachverständige wird den Verkehrswert ableiten, indem er die tatsächlichen Baukosten bei der Gebäudeerstellung betrachtet. Natürlich fließen dann auch wertmindernde Umstände wie Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit der Bauten mit in die Wertermittlung des Immobiliensachverständigen mit ein. Der Immobiliensachverständige muss nun noch die Wertermittlung für das Grundstück berücksichtigen, die er der Bodenrichtwerttabelle der jeweiligen Region entnehmen kann.
Bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien wir der Immobiliensachverständige hingegen auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, um einen verlässlichen Verkehrswert zu beziffern. Bei solchen Objekten stellt der Ertragswert die Basis der Wertermittlung und der Ermittlung des Beleihungswertes dar. Die Grundlage für die Wertermittlung ist der jährlich erzielbare Reinertrag, welcher sich aus den Gesamtmieteinnahmen eines Jahres unter Abzug der Verwaltungs-, Betriebs- und Bewirtschaftungskosten ergibt. Aus der Multiplikation des Reinertrages mit der voraussichtlichen Restnutzungsdauer der Immobilie erhält der Immobiliengutachter den Gebäudeertragswert.
Die Wertermittlung durch das Vergleichswertverfahren ermöglicht dem Immobiliensachverständigen allerdings einen realitätsnäheren Blick auf den Wert von Grundstücken, weshalb es hier als häufig zur Berechnung herangezogen wird. Dabei legt der Immobiliensachverständige die aktuellen Werte vergleichbarer Grundstücke in ähnlichem Zustand und in gleichwertiger Lage zugrunde.
