Technische Wertminderung
Für die Wertermittlung eines Gebäudes werden der Standort, die Ausstattung und das Alter des Hauses herangezogen. Dabei kommen immer wieder Begriffe wie Baunebenkosten, Normalherstellungskosten und Restnutzungsdauer auf. Die Ausgangspunkte für die Berechnung des Gebäudewertes bilden grundsätzlich der Bodenwert sowie die Eigenschaften des Gebäudes. Neben diesen wertsteigernden Kriterien gibt es allerdings auch Faktoren, die zu einer technischen Wertminderung führen.
Baumängel und Bauschäden
Zwischen Bauschäden und Baumängeln bestehen gravierende Unterschiede, obwohl im allgemeinen Sprachgebrauch diese beiden Begriffe häufig gleichgesetzt werden.
Als Baumängel sind Fehler anzusehen, die innerhalb der Bauphase entstehen. Durch die Verwendung von falschen oder minderwertigen Materialien kann ein Auslöser für diese Baumängel sein. Für den Verzicht auf eine angemessene Qualitätssicherung oder auf die bauliche Genauigkeit bei einem Bauvorhaben kann Kostendruck ein Auslöser sein. Hier wird dann an falscher Stelle gespart, was beispielsweise Holzerkrankungen, Bergschäden oder Wasserschäden nach sich ziehen kann. Zu einer Wertminderung führen alle diese Baumängel.
Hingegen entstehen Bauschäden erst nach dem Abschluss des Baus. Hier ist der Auslöser in der Regel eine Vernachlässigung der Instandhaltungsmaßnahmen. Die Höhe der Wertminderung errechnet sich auf der Grundlage der Kosten, die für die Behebung der Bauschäden am Bewertungsstichtag entstehen würden. Der Wertminderungsbetrag kann allerdings auch nach Erfahrungssätzen festgestellt werden.
Wertminderung durch altersbedingte Abnutzung
Bis 2010 wurden zahlreiche Verfahren angewandt, um die altersbedingten, technischen Wertminderungen zu beziffern. Mit der Verordnung “WertV 98” wurde bereits im Juni 2009 bereits in Teilen ersetzt. Die neue Verordnung ImmoWertV wurde im Juli 2010 endgültig in Kraft gesetzt.
Technische Wertminderung und biologische Schäden
Schädigungen durch Algen, Pilze oder Bakterien können eine technische Wertminderung darstellen. Auch Schäden durch Vernichtungsmittel können zu diesen biologischen Schädigungen gezählt werden. Für die Bildung biologischer Schäden bieten Feuchtigkeit und Wärme optimale Voraussetzungen, um die Vermehrung der Algen, Pilze und Bakterien voranzutreiben. Die Verwendung falscher Materialien und fehlerhafte Konstruktionen sowie fehlende Erfahrungswerte über neue Baumethoden können Gründe für den Ausbruch einer biologischen Schädigung sein.
Wörter im Zusammenhang mit Immobilienbewertung:
Immobilienbewertung, Immobilienwert in Hessen Immobilienbewerter Frankfurt am Main, gerichtsfeste Bewertung aller Immobilien, Verkehrswertgutachten, Verkehrswertermittlung, Marktwertermittlung von: Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien, einschließlich Bewertung von Bürogebäuden, Wohn- und Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäuden, Lagergebäuden / Lagerhallen, Logistikgebäuden / Logistikhallen, Produktionsgebäuden / Produktionsanlagen und Industrieanlagen, Hotels, Gaststätten, Verbrauchermärkte / Supermärkte, Mieten und Pachten für alle Anlässe. IHK-Sachverständiger, vereidigter / öffentlich bestellter / zertifizierter Sachverständiger / Gutachter für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Immobilien.
