Das Sachwertverfahren zur Wertermittlung
Neben dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren zählt in Deutschland das häufig angewandte Sachwertverfahren zu den klassischen Wertermittlungsverfahren. Beim Sachwertverfahren geht es in letzter Instanz um die Einschätzung der eventuell anfallenden Kosten zur Wiederherstellung einer Immobilie.
Immobilien, die ausschließlich der Eigennutzung dienen sollen und daher keine Mietobjekte darstellen, bewertet der Immobiliensachverständige in der Regel mittels Sachwertverfahren. Daher kommt das Sachwertverfahren bevorzugt bei der Verkehrswertermittlung von Eigentumswohnungen sowie Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Tragen. Aus dem Sachwertverfahren leitet sich als maßgebliches Wertermittlungsverfahren der Verkehrswert ab. Für die Berechnungen im Sachwertverfahren stützt sich der Immobiliensachverständige auf die rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und der WertR (Wertermittlungsrichtlinien), welche als Grundlage für alle Bewertungsverfahren dienen.
Der Wert bebauter Grundstücke kann grundsätzlich im Sachwertverfahren erfolgen. Im Wesentlichen gründen sich die Sachwertberechnungen auf zwei voneinander getrennt zu beurteilenden Werten. Unter Berücksichtigung der Erschließungskosten wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Zudem muss der Gebäudesachwert inklusive des Bauwertes und der Baunebenkosten sowie der Wert eventueller Außenanlagen erfasst werden. Für die Ermittlung des Sachwertes sind Nachweise und Angaben den Bodenwert, das Bauwerksbaujahr, Baubeschreibungen sämtlicher auf dem Grundstück befindlicher Gebäude und Außenanlagen, die Grundstücksgröße, Beschreibungen der Grundstückskriterien und Bodenbeschaffenheit, Daten über den umbauten Raum, Auskünfte über Reperatur- und Instandhaltungsrückstau sowie alle Informationen zu Einrichtungen und betrieblichen Anlagen von Relevanz.
Der Objektsachwert muss äußerst gewissenhaft beurteilt werden, um eine reale Einschätzung zu erlangen. Dies erweist sich als eine diffizile Angelegenheit, da Gebäudewert und Kosten vom Immobiliensachverständigen im Rahmen einer genauen Wertermittlung gegenüber gestellt werden sollten. Es wird also eine rein rechnerische Bestandsprüfung durch das Sachwertverfahren dargestellt. Weitere wertbeeinflussende Faktoren wie die Notwendigkeit einer eventuellen Instandsetzung, Instandhaltung sowie der Abnutzungszustand müssen analysiert werden, um den Gebäudezustand darzustellen und in die Wertermittlung mit einfliessen zu lassen. Ebenso finden das Baujahr, die Restnutzungsdauer der Immobilie sowie die Gesamtnutzungsdauer in der Kalkulation des Sachwertverfahrens Berücksichtigung. All diese Faktoren bestimmen im Endeffekt den eigentlichen Sachwert einer Immobilie.
Wörter im Zusammenhang mit Immobilienbewertung:
Immobilienbewertung, Immobilienwert in Hessen Immobilienbewerter Frankfurt am Main, gerichtsfeste Bewertung aller Immobilien, Verkehrswertgutachten, Verkehrswertermittlung, Marktwertermittlung von: Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien, einschließlich Bewertung von Bürogebäuden, Wohn- und Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäuden, Lagergebäuden / Lagerhallen, Logistikgebäuden / Logistikhallen, Produktionsgebäuden / Produktionsanlagen und Industrieanlagen, Hotels, Gaststätten, Verbrauchermärkte / Supermärkte, Mieten und Pachten für alle Anlässe. IHK-Sachverständiger, vereidigter / öffentlich bestellter / zertifizierter Sachverständiger / Gutachter für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Immobilien.
