Residualwertverfahren
Üblicherweise nutzen Immobiliensachverständige das Residualwertverfahren bei der Wertermittlung unbebauter oder um zu nutzender Grundstücke, deren Lage wenige oder keine Vergleichsobjekte bietet. Das Verfahren basiert auf dem Prinzip einer fiktiv anzunehmenden Grundstücksnutzung. Das Residuum stellt letztlich den Bodenwert dar, welcher als letzte Unbekannte durch die Ertragswertverfahren-Rückrechnung ermittelt wird. Fiktiv wird der Gebäudeertragsanteil vom Immobiliengutachter als eine den Marktverhältnissen unterworfenen Größe im Ertragswertverfahren als bekannt vorausgesetzt.
Der Immobiliensachverständige wird mit der Formel des Residualwertverfahrens arbeiten. Dabei ergibt sich der Bodenwert (Residuum) aus dem fiktiven Verkehrswert im Verhältnis zu den Gestehungskosten wie Erwerbskosten, Nebenkosten und Baukosten. Allerdings ist in Immobiliengutachterkreisen das Residualwertverfahren recht umstritten, da nicht sichergestellt werden kann, ob das Residuum in einem realistischen Verhältnis zum tatsächlichen Markt steht.
Das Residualverfahren drückt schließlich lediglich aus, welche Investition bei normalen Renditeerwartungen für Boden und Grund jemand zu tätigen bereit sein könnte. Mit den tatsächlichen Marktverhältnissen kann dies allerdings nur sehr indirekt in Beziehung gesetzt werden. Daher werden Immobiliengutachter sich eher selten mit dem Residualwertverfahren, welches eben aus diesem Grunde auch als Investorenmethode bezeichnet wird, zur Wertermittlung beschäftigen.
Grundsätzlich stellt das Residualverfahren für den Immobiliensachverständigen im Rahmen der Immobilienbewertung eine Möglichkeit dar, um den maximalen Bodenkaufpreis zu ermitteln. In der Regel kommt das Verfahren im Rahmen der Projektentwicklung zum Einsatz, da den Investor hier einzig die Frage interessiert, welcher maximale Grundstückspreis kalkuliert werden muss, um das Projekt unter wirtschaftlich günstigen Aspekten zu realisieren.
Zunächst wird der Immobiliengutachter nun den vorläufigen Verkehrswert der fertigen Immobilie mittels Ertrags- oder Vergleichswertverfahren ermitteln. Dabei wird der Immobiliensachverständige auf ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zurückgreifen, bei dem der Bodenwert nicht berücksichtigt wird. Denn schließlich soll ja gerade dieser mit der Methode ermittelt werden.
Anschließend wird der Immobiliengutachter alle für die Realisierung des Projektes und der Baumaßnahmen notwendigen Kosten inklusive der Finanzierungskosten und Zwischenfinanzierungskosten abziehen. So ergibt sich der maximale Bodenwert (Residuum), der für das Projekt tragfähig ist. Als Parameter verwendet der Immobiliensachverständige Mieten und Verkaufspreise für die Ermittlung des Verkehrswertes, Bauträgergewinn, Baukosten und Finanzierungskosten. Der ermittelte Wert wird jeweils über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung abgezinst bzw. diskontiert.
