Objektanalyse
Um für eine Immobilie oder ein Bauobjekt die perfekte Zielgruppe zu bestimmen und entsprechend den Inhalt der Werbebotschaften festlegen zu können, führen die meisten Makler zunächst eine Objektanalyse durch. Eine solche Analyse umfasst mehrere Bereicht und dient ganz klar auch der Preisfindung und Wertermittlung der Immobilie. Zudem kann die Objektanalyse gezielt Daten für eine Projektentwicklung liefern. Um genaue analytische Erkenntnisse zu sichern, wird in der Regel der fachlich orientierte Immobiliensachverständige hinzugezogen.
Ein Immobiliengutachter unterteilt die Objektanalyse in die Bereiche der Grundstücks-, Gebäude-, Lage-, Wirtschaftlichkeits-, Rentabilitäts- und Rechtsverhältnisanalyse. Jeder Bereich muss für sich betrachtet werden. In der Gesamtheit ergibt sich dann ein Gesamtbild der Objektvorzüge und auch Nachteile, was für eine korrekte Wertermittlung durch den Immobiliensachverständigen notwendig ist.
Im Rahmen einer Lageanalyse betrachtet der Immobiliengutachter die objektspezifischen Lagekriterien. Der Immobiliensachverständige begutachtet dabei sowohl die Mikrolage und die Makrolage als auch weiche und harte Lagefaktoren. Insbesondere die Lage ist für die Wertermittlung bei einer Immobilie ein sehr wichtiger Aspekt, der daher in der Bewertung durch den Immobiliensachverständigen besonderes Augenmerk verlangt.
Bei der Grundstücksanalyse befasst sich der Immobiliensachverständige mit der Topographie, den Bodenverhältnissen, der Form des Grundstücks und der Grundstücksgröße. Der Immobiliengutachter kann aus den Ergebnissen auf die baulichen Nutzungsmöglichkeiten aufgrund der Baurechtsreserven schließen.
Der Immobiliensachverständige ermittelt im Rahmen der Gebäudeanalyse die Nutz- und Wohnflächen. Dabei wird die Anzahl und die Anordnung der Räume, das Alter der Immobilie, der Zustand und die Ausstattung des Gebäudes sowie der Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen vom Immobiliengutachter berücksichtigt. Zudem werden die Energieversorgung und Wärmedämmmaßnahmen unter die Lupe genommen. Der Immobiliensachverständige muss auch die Bewertung und Erfassung der Außenanlagen und eventuell vorhandenen Zubehörs vornehmen.
Die Analyse der Rechtsverhältnisse erfolgt durch die Einsicht der Grundbuchdaten, wobei insbesondere die Eintragungen in Abteilung II den Immobiliengutachter interessieren. Etwaige Baulasten, Mietverhältnisse, Pachtverhältnisse und Denkmalschutz relevante Objektteile können sich auf die Bewertung durch den Immobiliensachverständigen auswirken.
Sofern sich der Immobiliensachverständige mit einem Anlageobjekt beschäftigen muss, steht natürlich die Renditeanalyse immer im Vordergrund. Dabei werden je nach Art der Objekte unterschiedliche Aspekte für die Betrachtung durch den Immobiliengutachter wichtig. Ein allgemeingültiges Vorgehen bei der Analyse der Rendite kann daher vom Immobiliensachverständigen nicht vorausgesetzt werden. Es gibt nämlich weder ein allgemeingültiges Analyse-Schema noch eine allgemeingültige Gewichtung der einzelnen Analysebereiche, auf welche sich der Immobiliengutachter stützen könnte.
Bei der Objektanalyse kann der Immobiliensachverständige zudem auf Hinweise für Umwidmungsmöglichkeiten stoßen. Der Immobiliengutachter kann in diesen Fällen Anregungen für Verwertungskonzepte und Projektideen liefern. Da viele Makler heutzutage nicht über das fundierte Fachwissen eines Immobiliensachverständigen verfügen, arbeiten diese in der Regel mit einem Sachverständigenbüro für Immobilienfragen zusammen.
