Nießbrauch – wichtiger Aspekt für die Immobilienbewertung
Immobilien können im Rahmen der erbschafts- bzw. schenkungssteuerlichen Gestaltung unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen werden. Möchte ein Immobilieneigentümer trotz schenkweiser Übertragung ein dingliches Nutzungsrecht an der Immobilie erhalten und doch alle steuerlichen Vorteile nutzen, so ist es ratsam, einen Immobiliensachverständigen zu Rate zu ziehen.
Da der Schenker weiterhin die Erträge der Immobilie erhält und auch das Recht zur Verwaltung des Nießbrauchobjekts in Händen behält, sind Aspekte der steuerlichen Veranlagung und des Erbrechtes zu berücksichtigen. Daher sollte die Immobilie in ihrem Wert entsprechend korrekt eingeschätzt werden, um eine Berechnungsgrundlage zu erhalten. Der Immobiliengutachter wird daher eine Bewertung des derzeitigen durch den Nießbrauch erreichbaren Einkommens als auch den derzeitigen Wert der Immobilie ermitteln.
Die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgt schließlich mit dem Ziel, die Vermögenssubstanz mit schenkungssteuerlicher Wirkung gemäß § 14 ErbStG auf den Beschenkten übertragen werden. Entsprechend wichtig ist es den genauen Verkehrswert der Immobilie vom Immobiliensachverständigen errechnen zu lassen, um die entstehenden Steueransprüche des Staates im Vorfeld möglichst exakt einschätzen zu können.
Für den Nießbraucher selbst, der zu seinen Eigentümerzeiten ja bereits durch Vermietungsaktivitäten und Vertragsbeziehungen vorbelastet war, ändert sich in der Regel steuertechnisch wenig. Durch die Erbschaftssteuerreform aus dem Jahre 2009 ist der Kapitalwert der Nießbrauchimmobilie bei der Ermittlung des schenkungssteuerpflichtigen Erwerbs voll abzugsfähig. Dabei ergibt sich für den Immobiliensachverständigen aus dem Jahreswert der Mieteinnahmen abzüglich der üblichen Aufwendungen und dem jeweiligen Kapitalisierungsfaktor der Kapitalwert der Immobilie.
Möchte ein Vater mit 55 Jahren beispielsweise seiner Tochter ein vor mehr als 25 Jahren errichtetes, unbelastetes Mietshaus, welches auf einem 700 qm Grundstück steht unter lebenslangem Nießbrauchvorbehalt übergeben, so sollte er zunächst abschätzen können, wie sich die Erbschafts- und Schenkungssteuern für die Tochter auswirken könnten. Dazu wird es zunächst notwendig, den Bodenrichtwert des Grundstückes durch einen Immobiliengutachter ermitteln zu lassen. Zudem muss der Immobiliensachverständige bei der Beratung des Klienten auch berücksichtigen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und welchen Verkehrswert es erzielen könnte. Denn nur so können beide Parteien sicher sein, alle steuerlichen Freibeträge und Vorzüge ausschöpfen zu können.
