NHK 2010 – eine Richtlinie zur Sachwertermittlung von Immobilien
Am 18.10.2012 wurde vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung die neue Richtlinie „NHK 2010“ veröffentlicht, die Immobiliensachverständige zukünftig für die Ermittlung der Sachwerte von Gebäuden heranziehen sollten. Unter anderem wurde mit dieser Richtlinie die lineare Alterswertminderung in die Betrachtungen der Immobiliengutachter mit aufgenommen.
Sinn und Zweck der Sachwertrichtlinie
Für die Ermittlung des Sachwertes gemäß §§ 21 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt die Richtlinie wichtige Hinweise für die Immobiliensachverständigen. Mit der Richtlinie soll die Ermittlung des Verkehrs- bzw. Sachwertes von Grundstücken nach marktgerechten, einheitlichen Grundsätzen sichergestellt werden. Auch für die Ableitung von Faktoren des Sachwertes gelten die dargelegten Hinweise.
Natürlich brachte die „NHK 2010“ einige Änderungen für die Bewertung durch Immobiliengutachter mit sich. In der Sachwertrichtlinie bilden die Normalherstellungskosten, die sich aus den durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter für jeden bestimmten Gebäudetyp ergeben, einen sehr wichtigen Teil. Von nun an wurde bei den Gebäudearten zwischen fünf unterschiedlichen Gebäudestandards unterschieden. Ehemals wurden diese als Ausstattungsstandards der Stufen 1 bis 5 bezeichnet.
Eine Differenzierung nach Baujahrklassen für die Gebäude durch den Immobiliensachverständigen erfolgt gemäß der Richtlinie nicht mehr. In den Richtlinien der NHK 2010 sind die Baunebenkosten für den Immobiliengutachter bereits enthalten. Bewusst wurde auf eine Regionalisierung im Bereich der Herstellungskosten verzichtet. Über eine Marktanpassung wird die Anpassung bei der Immobilienbewertung an die Region durch den Immogutachter erwartet.
Zudem wird bei dieser Sachwertrichtlinie die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines ausgebauten Dachgeschosses berücksichtigt. Die nachträglich entstandenen Wohnflächen können sich bei der Wertermittlung der Immobilien als maßgebliche Faktoren für eine Werterhöhung zeigen. Daher muss ein Immobiliengutachter diese Tatsache bei der Immobilienbewertung besonders berücksichtigen.
Mit der NHK 2010 wurde die lineare Alterswertminderung zudem eine zwingende Vorschrift. Der Immobiliensachverständige muss daher die gleichmäßige Abnahme des Immobilienwertes in Relation zur Lebensdauer setzen. Eine Abweichung ist dem Immobiliengutachter nur aus Gründen der Modellkonformität gestattet. Zudem wurde mit der Sachwertrichtlinie die maximale anzurechnende Gesamtnutzungsdauer bei Gebäuden von damalig 100 Jahren auf 80 Jahre herabgesetzt.
