Der Aufgabenbereich des Immobiliengutachters
Ein Immobiliengutachter, der sich ein seriöses Urteil über den Wert von Immobilien bilden muss, benötigt ein umfassendes Wissen in allen Immobilienfragen. Schließlich wird der Immobiliengutachter von Immobilieninteressenten, Investoren und Immobilienverkäufern genauso zu Rate gezogen wie von Kreditinstituten und Versicherungen, die sich mit der Finanzierung oder Absicherung der Immobilie beschäftigen.
Das Berufsbild des Immobiliengutachters ist allerdings gesetzlich nicht definiert und entsprechend offiziell nicht geregelt. Daher kann sich jeder Makler, der über eine gewisse Vorbildung verfügt, sich auch als Immobiliensachverständiger oder Immobiliengutachter bezeichnen. Da die Berufsbezeichnung nicht gesetzlich geschützt ist, kann sich folglich jeder als Immobiliengutachter verdingen, der genügend Fachwissen hat und die Regeln für die Bewertung der Immobilien kennt sowie einhält.
Trotzdem bedeutet dies nun nicht, dass sich ein völlig Branchenfremder einfach als Immobiliengutachter bezeichnen darf. Ein solcher unlauterer Wettbewerb bzw. die Irreführung durch die Berufsbezeichnung sind per Gesetz ausgeschlossen. Grundvoraussetzung für die Einhaltung der Gesetzesvorgaben ist eine profunde Fachausbildung im Bereich Immobilien, welche auch belegbar sein und nachgewiesen werden muss. Als Immobiliengutachter könnten sich daher Immobilienmakler durchaus zur Verfügung stellen, ein Versicherungsmakler hingegen nicht.
Selbstverständlich verfügt in der Regel ein seriöser Immobiliengutachter oder –sachverständiger über eine besondere Spezialisierung im Immobiliensektor. Um Immobilien sachverständig zu beurteilen, benötigt ein Immobiliengutachter schließlich umfassende Kenntnisse des Bauwesen und der Architektur. Einem Missbrauch stehen gesetzliche Vorgaben entgegen, die den Verbraucher schützen, auch wenn die Berufsbezeichnung des Immobiliengutachters nicht bindend von offiziellen Stellen geschützt wurde.
In den meisten Fällen werden Immobiliengutachter beim Kauf einer Immobilie aufgrund der Finanzierung hinzugezogen. Dabei ist der Immobiliengutachter allerdings nicht derjenige, der eine Entscheidung fällt, sondern ist rein beraterisch tätig. Das finanzierende Kreditinstitut oder der Käufer können den Immobiliengutachter beauftragen, den Wert einer Immobilie zu schätzen. Aufgrund seiner Erfahrungen und des entsprechenden Fachwissens kann der Immobiliengutachter eine exakte Einschätzung des tatsächlichen Immobilienwertes abgeben. Die beteiligten Parteien erhalten so eine reelle und unabhängige Bewertung über den Zustand der Immobilie, die als Grundlage für eine Finanzierung herangezogen werden kann.
Aufgrund des Gutachtens des Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachters erhalten die Parteien Anhaltspunkte über den Immobilienwert, Sowohl der Käufer als auch das finanzierende Kreditinstitut erhalten so eine Entscheidungshilfe. Im Gutachten stellt der Immobiliengutachter die Basisinformationen zusammen, die für eine Entscheidungsfindung benötigt werden. Die Einstufung der Immobilie als finanzierungsfähig oder die Kreditfinanzierungskonditionen sind häufig von so einem Gutachten abhängig. Für den Kaufinteressenten wird der Zustand der Immobilie insofern interessant sein, als dass er damit entscheiden kann, ob der Kaufpreis, der verlangt wird, auch angemessen ist.
Die Wertermittlung wird vom Immobiliengutachter mit den klassischen Wertermittlungsverfahren durchgeführt. Die Vorgaben der WertV, ImmoWertV und WertR müssen dabei eingehalten werden. Daher erfolgt die Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahen oder Sachwertverfahren. Mittlerweile sind aber auch Methoden wie Discounted-Cash-Flow oder Kapitalwertmethode gängig in der Wertermittlung durch Immobiliengutachter.
Der Immobiliengutachter ist entsprechend gezwungen diese Verfahren aus dem Eff-Eff zu beherrschen und benötigt daher fachliche Kompetenzen, um den Anforderungen genügen zu können. Solche Fachkenntnisse gehen über die normale Ausbildung eines Immobilienmaklers hinaus. Ein Hochschulstudium sollte ein Immobiliengutachter deshalb schon absolviert haben, um die Grundlage für seine Berufsausübung zu schaffen. Weitere Schulungen und Weiterbildungsmaßnahemen sollten sich regelmäßig anschließen. Eine mehrjährige Praxis im Immobiliensektor ist natürlich ebenfalls hilfreich und wünschenswert. Aufgrund der Vielfalt des benötigten Wissens ist eine direkte Ausbildung zum Immobiliengutachter meist nicht möglich und es muss durch Teilgebiete alles zusammen gebracht werden.
Insbesondere in Deutschland können die Zertifikate für Immobiliengutachter und –sachverständige sehr unterschiedlich aussehen. So können Immobiliengutachter nämlich sowohl Nachweise von der EU ausgestellt erhalten, als auch staatlich anerkannte Zertifikate und freie Zertifikate für Immobiliengutachter. Für einen Immobilieninteressenten kann es daher schwierig werden, die Qualifikation eines Immobiliengutachters richtig einzuschätzen.
