Immobilien als Finanzinvestition
Für einen als Finanzinvestment gehaltenen Immobilienbesitz schreibt die IAS (International Accounting Standards) eine fortlaufende Wertfindung zu jedem Bilanzstichtag vor. Gemäß IAS 40 muss zum Bilanzstichtag der so genannte „Fair Value“ ermittelt werden, welcher die aktuelle Marktlage sowie die Immobilienumstände widerspiegeln soll. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden einzig als Kapitalanlage gesehen und dienen in keiner Weise dem operativen Geschäft wie es beispielsweise Produktionsstätten tun. Daher ist es besonders wichtig, zum Bilanzstichtag ein professionelles Gutachten vom Immobiliensachverständigen zu erhalten.
Konzeptionell entspricht der „Fair Value“ dem gemäß § 194 BauG ausgewiesenen Verkehrswert. Der Immobiliengutachter wird daher den „Fair Value“ einer Immobilien grundsätzlich aus dem Markt ableiten. Die Bewertung durch ein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung wird entsprechend der IAS grundsätzlich anhand von Multiplikatoren durchgeführt.
Liegen dem Immobiliengutachter zu dem zu bewertenden Objekt keine aktuellen Preise oder Vergleichspreise vor, so muss das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung auf Preisvorgaben für Immobilien abweichender Art, die gemäß IAS 40 herangezogen werden dürfen und durch Ab- oder Zuschläge angepasst werden müssen, zurückgreifen. Der Immobiliensachverständige kann alternativ auch auf aktuelle wirtschaftliche Gegebenheiten angepasste, auf dem weniger aktiven Markt kürzlich erzielte Preise zurückgreifen.
Für den Immobiliengutachter zeigt sich allerdings häufig das Problem, dass die Daten, die ihm zur Verfügung stehen, häufig nicht transparent genug vorliegen. Die Daten zur Ermittlung von Marktpreisen können daher nicht immer anhand von Vergleichsobjekten gefunden werden. Dem Immobiliensachverständigen stehen aber auch andere Möglichkeiten zur Bewertung der Immobilie als Kapitalanlage zur Verfügung.
Dazu zählt unter anderem die Möglichkeit, dass der Immobiliengutachter sich auf die zukünftig zu erwartenden Zahlungsströme des Objektes verlegt. Diese Zahlungsströme werden vom Immobiliensachverständigen im Rahmen des DCF-Verfahrens begutachtet und bewertet.
Grundsätzlich wird der Immobiliengutachter, um den Objektivitätsansprüchen und Transparenzanforderungen, die von den Bewertungsmaßstäben gemäß der IAS gefordert sind, kommen entsprechend ausschließlich ertragswertorientierte Verfahren für die Bewertung von für Finanzinvestitionen bestimmte Immobilien in Frage. Das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung sollte daher bereits im Vorfeld eines Investments zu Rate gezogen werden. Der Investor ist allerdings auch verpflichtet, im Bilanzjahr mindestens einmalig eine neue Bewertung durch den Immobiliengutachter einzuholen.
