Güterabschätzung
Immobiliensachverständige nutzen die veraltet als Güterabschätzung bezeichnete Grundstücks- und Immobilienbewertung als ein geregeltes Verfahren, welches durch bestimmte Rechtsvorschriften untermauert ist. Angewendet werden fundierte betriebswirtschaftliche, bautechnische und juristische Kenntnisse, um einen Verkehrs- bzw. Marktwert für unbebaute und bebaute Grundstücke und Immobilien an einem bestimmten Stichtag des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu ermitteln.
Wenn ein Objekt verkauft werden soll, im Rahmen der Zugewinnermittlung bei Scheidungsauseinandersetzungen, bei Erbauseinandersetzungen, bei Zwangsversteigerungen, bei Beleihungen, Bilanzierungen, zum Zwecke der Besteuerung, zur Einheitswertfeststellung, zur Grundbesitzwertfeststellung und zur Bestimmung des Versicherungswertes wird die Güterabschätzung vom Immobiliengutachter eingesetzt.
Immobiliensachverständige müssen natürlich über eine gewisse Qualifikation verfügen. In der Regel wird die Grundstücksbewertung durch qualifitizierte Immobiliengutachter für Grundstücksbewertung durchgeführt. Dabei kann es sich um von der IHK öffentliche bestellte, vereidigte Immobiliensachverständige handeln, um freie Sachverständige, die einem Verband angeschlossen sind, oder um zertifizierte Sachverständige. Grundsätzlich sollte von einem Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen erwartet werden können, dass er über eine mehrjährige Berufserfahrung und überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse verfügt, er Gutachten erstellen kann und in der der Immobiliensachverständige in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebt, so dass er unabhängige Gutachten erstellen kann und nicht die Gefahr der Parteilichkeit entsteht.
Im Rahmen der Immobilienbewertung wird im Gegensatz zur Unternehmensbewertung nicht von der geplanten, sondern von der typisierten Entwicklung ausgegangen. Der Immobiliensachverständige wird versuchen, durch diesen Ansatz den Managementeinfluss auszuschließen. Gleichzeitig stellt die Immobilienbewertung auch eine Vorsteuerbetrachtung dar, während bei der Unternehmensbewertung eine Berücksichtigung der Unternehmenssteuern vorsieht. Daher kann es zwischen den beiden Bewertungen zu erheblichen Differenzen kommen, die der Immobiliengutachter einkalkulieren muss.
Daher werden sich die meisten Immobiliensachverständigen auf die klassischen, normierten, deutschen Verfahren zurückgreifen.
Mit dem Vergleichswertverfahren wird der Immobiliengutachter ähnliche Grundstücke als Vergleichsobjekte heranziehen, um eine Bewertung insbesondere unbebauter Grundstücke durchführen zu können. Bei Immobilien, bei denen die Werte von Gebäude und Boden getrennt ermittelt werden soll, kann der Immobiliensachverständige auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, wobei für den Bodenwert gleichzeitig das Vergleichswertverfahren eingesetzt wird.
