Wertermittlung im Ertragswertverfahren
In Deutschland wird neben den klassischen Wertermittlungsverfahren wie Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren auch den Klassiker Ertragswertverfahren, bei der Wertermittlung von Immobiliensachverständigen und Immobiliengutachtern bevorzugt angewandt.
Das Ertragswertverfahren dient dem Sachverständigenbüro für Immobilienwertermittlungen der Ermittlung der genauen Werte von gewerblich genutzten Immobilien, Mietobjekten oder Mehrfamilienhäusern. Der Ertragswert ergibt sich dabei jeweils aus zwei unterschiedlichen Werten. Auf der einen Seite ist der Bodenwert des Grundstückes, auf dem sich die jeweilige Immobilie befindet, für die Wertermittlung einer Immobilie ausschlaggebend, auf der anderen Seite ist aber auch der Wert der Immobilie in Bezug auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung für den Immobiliensachverständigen wichtig und muss bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Beim Ertragswertverfahren geht es grundsätzlich eher um die Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften. Soll eine solche Ertrag bringende Immobilie veräußert werden, so ist der jährliche Reinertrag, den man erwarten kann, relevant. Mittels Ertragswertverfahren kann der Immobiliensachverständige eine Prognose über zukünftig erzielbare Erträge stellen.
Dem Immobiliensachverständigen stellt sich beim Ertragswertverfahren eine komplexe Rechenaufgabe, die mit Hilfe zweier unterschiedlicher Methoden gelöst werden kann. Zum einen dann der Immobilienwert durch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren ermittelt werden, bei dem der Bodenwert sowie die daraus abgeleiteten Bodenwertverzinsungen zunächst nicht beachtet werden. Im vereinfachten Verfahren wird der Immobiliengutachter ausschließlich die baulichen Anlagen betrachten, um bei der Wertermittlung ein Resultat zu erzielen. Beim vollständigen Ertragswertverfahren bezieht der Immobiliensachverständige im Gegensatz dazu den Wert von Grund und Boden mit ein. Allerdings wird dadurch für die genaue Wertermittlung auch ein Vergleichswertverfahren notwendig.
Der Immobiliensachverständige wird anschließend den Mietwert errechnen. Dieser ergibt sich in erster Linie aus der Ausstattungsqualität, der Objektgröße und der Lage. Den so ermittelten Rohertrag muss der Immobiliensachverständige nun noch in Bezug zu den umlegbaren Anteilen an Bewirtschaftungskosten für die genaue Wertermittlung einbeziehen. Desgleichen müssen weiterführende Berechnungen erfolgen, die bei Wertermittlung auch den Liegenschaftszins einbeziehen, dessen Höhe sich nach der Lage des Grundstückes richtet. Der Immobiliengutachter wird den Liegenschaftszinssatz entsprechend auf die Art der Nutzung der Immobilie umlegen. Nun errechnet sich der Ertragswert der Immobilie aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert.
