Einheitswert
Im Zusammenhang mit der Wertermittlung von Immobilien taucht immer wieder der Begriff „Einheitswert“ auf. Der Einheitswert stellt einen Wert dar, der Steuern wie Grundsteuer, Erbschaftssteuer, Grunderwerbssteuer, Gewerbesteuer und Vermögenssteuer vereinheitlicht. So dient der Einheitswert dem Immobiliensachverständigen als gleichmäßige Besteuerungsgrundlage.
In Deutschland werden gemäß § 19 Abs.1 BewG Bewertungsgesetz für inländischen Grundbesitz Einheitswerte für die Bewertung von Grundstücken, land- und forstwirtschaftlichem Vermögen und Betriebsgrundstücke festgelegt. Gemäß den jeweiligen gesetzlichen Vorgaben werden Einheitswerte in einem schematischen Verfahren festgelegt und weichen in der Regel weit vom tatsächlichen Wert der Grundstücke ab. Der Immobiliensachverständige muss bei der Anwendung des Einheitswertes innerhalb der Wertermittlung von Grundstücken bedenken, dass der Hauptfeststellungszeitpunkt für die derzeit verwendeten Einheitswerte im Jahre 1964 bzw. 1935 liegen und somit die Wertverhältnisse, die als Grundlage dienten, nicht mehr als zeitgemäß anzusehen sind.
Trotzdem hat der Einheitswert auch heute für den Immobiliengutachter eine Bedeutung, wenn es um folgende Steuerarten geht:
– Grundsteuer: durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl kann ein Grundsteuermessbetrag errechnet werden, der zur Ermittlung des Einheitswertes herangezogen wird.
– Gewerbesteuer: Der Gewerbeertrag wird für Betriebsgrundstücke um 1,2% des Einheitswertes gekürzt. Um eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer zu vermeiden, muss für die Berechnung von 140% des Einheitswertes ausgegangen werden.
Bei der Wertermittlung durch den Immobiliensachverständigen muss zunächst berücksichtigt werden, um welche Art von Immobilien es sich handelt. Bei land-und forstwirtschaftlichen Flächen setzt sich der Einheitswert aus dem Wert für den Wirtschaftsteil und dem Wert für den Wohnbereich zusammen. Dabei sind recht komplizierte Einzelregelungen, entsprechend der Nutzung der Grundstücksfläche zu beachten. Bei der Ermittlung des Einheitswertes in Sachen Grundvermögen muss zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden werden. Bei bebauten Grundstücken ist zudem die Grundstücksart maßgebend. Zudem gibt es besondere Regelungen für Erbbaurechte, Teil- und Wohnungseigentum sowie für Gebäude auf fremden Boden. All diese Faktoren muss der Immobiliensachverständige berücksichtigen, wenn er in den üblichen Wertermittlungsverfahren wie Ertragswert- oder Sachwertverfahren auf Einheitswerte zurückgreifen möchte.
Wörter im Zusammenhang mit Immobilienbewertung:
Immobilienbewertung, Immobilienwert in Hessen Immobilienbewerter Frankfurt am Main, gerichtsfeste Bewertung aller Immobilien, Verkehrswertgutachten, Verkehrswertermittlung, Marktwertermittlung von: Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien, einschließlich Bewertung von Bürogebäuden, Wohn- und Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäuden, Lagergebäuden / Lagerhallen, Logistikgebäuden / Logistikhallen, Produktionsgebäuden / Produktionsanlagen und Industrieanlagen, Hotels, Gaststätten, Verbrauchermärkte / Supermärkte, Mieten und Pachten für alle Anlässe. IHK-Sachverständiger, vereidigter / öffentlich bestellter / zertifizierter Sachverständiger / Gutachter für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Immobilien.
