Eigentumswohnungen – die Wertermittlung
Anders als bei anderen Immobilienarten müssen für die Wertermittlung bei Eigentumswohnungen einige besondere Faktoren berücksichtigt werden. Grundsätzlich muss der Immobiliengutachter zwischen verschiedenen Werten unterscheiden, die im allgemeinen Sprachgebrauch jedoch nicht konkret so definiert werden, für ein Sachverständigenbüro in Immobilienfragen aber entscheidend sind.
Der Immobiliensachverständige wird zunächst vom so genannten Marktwert ausgehen, der den aktuellen Wert der Eigentumswohnung beziffert. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahre 2004 wurde der Marktwert gemäß § 194 BauGB als Legaldefinition offiziell als Synonym für den Verkehrswert festgelegt. Der Verkehrswert bzw. der Marktwert einer Eigentumswohnung wird entsprechend im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt. Zum Wertermittlungsstichtag wird dabei im Allgemeinen der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, als Marktwert angenommen.
Bei der Wertermittlung durch den Immobiliengutachter können Faktoren, die durch persönliche Belange oder durch allgemein gegebene Besonderheiten zu einem anderen Preis führen, nicht berücksichtigt werden. Die Basis der Wertermittlung durch einen Immobiiensachverständigen muss sich auf wesentliche Daten, für sich Gutachterausschüsse für Immobilien- und Grundstückswerte verantwortlich zeigen, und den daraus resultierenden Bodenrichtwerten halten.
Für den Kauf einer Eigentumswohnung ist zudem der Beleihungswert, welcher laut § 16 Abs. 2 PfandBG den vom Immobiliengutachter ermittelten Marktwert in keinem Fall übersteigen darf und mit einer anerkannten Bewertungsmethode wie dem Ertragswert-, dem Sachwert- oder dem Vergleichswertverfahren auf transparente Art ermittelt werden muss, eine wichtige Komponente. Für eine Finanzierung der Eigentumswohnung stellt der Beleihungswert eine wichtige Grundlage dar.
Um den Wert einer Eigentumswohnung festzulegen, wird sich der Immobiliensachverständige in der Regel nicht nur auf ein Wertermittlungsverfahren verlassen, sondern mindestens zwei der gebräuchlichen Methoden zurückgreifen, um auch wirklich alle wertbeeinflussenden Aspekte zu berücksichtigen. Insbesondere bei Eigentumswohnungen in gleichartiger Lage und bei unbebauten Grundstücken favorisieren die meisten Immobiliengutachter das Vergleichswertverfahren. Im Normalfall wird eine Eigentumswohnung sicherlich der Selbstnutzung dienen, weshalb auch das Sachwertverfahren zur Wertermittlung angewendet werden kann. Das Ertragswertverfahren wird hingegen eher bei Mietobjekten oder Gewerbeimmobilien verwendet.
Im Allgemeinen ergibt sich der Verkehrswert einer Eigentumswohnung oder einer Eigentumswohnanlage häufig aus den Ergebnissen eines Ertragswertverfahrens und eines Vergleichswertverfahrens. In diesen Fällen kann der allgemein mögliche Grundstückswert ebenso einbezogen werden, wie auch der Ertragswert, der sich nach der planungsrechtlich zulässigen Nutzung der Eigentumswohnung im jeweiligen Marktsegment ergibt.
Der Immobiliensachverständige wird sich bei eigentlichen Bodenwertermittlung entsprechend auf das Vergleichswertverfahren stützen. Im nächsten Schritt kann der jeweiligen Eigentumswohnung im Ertragswertverfahren der zuzuordnende Bodenwertanteil einbezogen werden.
Vergleichskaufpreise, erzielbare Mieten und der Liegenschaftszinssatz müssen anteilig auf die jeweilige Eigentumswohnung umgerechnet werden. Zudem müssen Faktoren, die den Wert des Gebäudes betreffen, auf die darin befindliche Eigentumswohnung bei der Wertermittlung vom Immobiliengutachter umgelegt werden. Für den Immobiliensachverständigen ergibt sich insbesondere für die Wertermittlung bei Eigentumswohnungen ein sehr diffiziles Bild.
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