DCF – Discounted Cash-Flow
Discounted Cash-Flow, zu deutsch abgezinster Zahlungsstrom, bezeichnet ein Wertermittlungsverfahren, dass im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien immer häufiger auftaucht. Die Ermittlung des Kapitalwerts basiert bei diesem Verfahren auf dem finanzmathematischen Konzept der Abzinsung. In Deutschland ist das Discounted Cash-Flow Verfahren im Vergleich zu Sachwert-, Verkehrswert- und Ertragswertverfahren allerdings bei den Immobiliengutachtern noch weniger beliebt.
Die DCF-Verfahren bergen nämlich bei der Wertermittlung von Immobilien einige Probleme. Die größten Schwierigkeiten ergeben sich in den Schätzungen des zukünftigen periodischen Cash-Flows. Zudem müssen Steuern wie Grundsteuern, Körperschaftssteuern oder Einkommensteuer berücksichtigt werden. Hinzu kommt, dass die Bestimmung des Diskontierungssatzes, der der Abzinsung des periodischen Cash-Flows dient, sich gelegentlich schwierig gestaltet. Daher wird das DCF-Verfahren in Deutschland von den Immobiliensachverständigen bisher auch eher selten angewandt.
Es wird zudem zwischen verschiedenen DCF-Methoden unterschieden, die sich nach den Finanzierungsannahmen richten und so auch zu verschiedenen Immobilienwerten führen könnten. Allein für die Einbeziehung einer Körperschaftssteuer kann der Immobiliengutachter auf eines dieser vier Verfahren zurückgreifen:
– Flow to Equity (FTE-Ansatz)
– Adjusted Present Value (APV-Ansatz)
– Weighted Average Cost of Capital (WACC-Ansatz)
– Total Cash Flow (TCF-Ansatz)
Durch die Vielfalt der Verfahren und abhängig von der unterstellten Finanzierungspolitik kommt es häufig zu Zirkularitätsproblemen. In der Praxis ist es oft nur schwer zu ermitteln, inwieweit die DCF-Theorie erfüllt wird. Da die Wahl der Diskontierungsfaktoren und die Prognose der Zahlungsströme den Eindruck manipulierter Ergebnisse vermitteln könnten, scheuen sich viele Immobiliensachverständige das DCF-Verfahren anzuwenden.
In Österreich richtet sich das Discounted-Cash-Flow Verfahren nach dem Fachgutachten KFS BW 1, welches von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder herausgegeben wird. In Deutschland kommt der Unternehmensbewertungsstandard IDW S1 zur Wertermittlung zur Anwendung.
Ermittelt werden hier Immobilienwerte durch die Ermittlung des Kapitalwertes des Cash-Flows. Da Fremd- und Eigenkapital unterschiedliche Kosten nach sich ziehen, muss der Immobiliengutachter mit unterschiedlichen Zinssätzen jonglieren, was die Sache nicht einfacher macht.
Wörter im Zusammenhang mit Immobilienbewertung:
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