Bodenwert bei bebauten Grundstücken
Während für unbebaute Grundstücke feste Regeln für die Bodenwertberechnung zugrunde gelegt werden, gelten für die Berechnung des Bodenwertes bei bebauten Grundstücken durchaus noch andere Kriterien, die zugrunde gelegt werden müssen.
Für die Bodenwertermittlung bei unbebauten Grundstücken wird grundsätzlich das Vergleichswertverfahren angewandt, welches ausschließlich den reinen Bodenwert bestimmt. Bei bebauten Grundstücken muss allerdings zusätzlich auch der Wert der auf dem Grundstück befindlichen Bebauung berücksichtigt werden. Um diesen Wert bei der Bodenwertermittlung bebauter Grundstücke einzubeziehen, müssen beide Aspekte getrennt voneinander betrachtet werden, obwohl Grundstück und Bebauung trotzdem als Einheit gelten. Daraus entsteht selbstredend ein Widerspruch, denn bei den Ermittlungsverfahren gilt eine solche Einheit natürlich nicht. Daher wird bei bebauten Grundstücken die Berechnung des Wertes der Bebauung mittels des Vergleichswertverfahrens zugrunde gelegt.
Die getrennte Betrachtung und ihre Problematik
Zu Problemen kann es durch diese Berechnungsart immer wieder kommen, da der Bodenwert und der Wert der Bebauung in der Regel unabhängig voneinander betrachtet werden muss. Um die geltende Einheit von Grund und Bebauung zu erhalten, bietet daher das Vergleichswertverfahren eine Hilfe bei der Überwindung dieses Widerspruches, indem die Einheit durch realistische Vergleichspreise nicht getrennt betrachtet wird. Sollte dies nicht möglich sein, so müssen allerdings andere Verfahren angewandt werden.
Die Betrachtung bebauter Grundstücke – beim Ertragswertverfahren
Einfacher wird die Beurteilung des Wertes eines bebauten Grundstückes ist es, wenn über das Ertragswertverfahren eine Ermittlung erfolgt, denn hier werden der Bodenwert und der Bebauungswert generell getrennt veranlagt. Im Ergebnis lässt sich daher der vollständige Bodenwert einfacher berechnet werden.
Unbebaute Grundstücke im Vergleich
Die Bebauung und der Boden werden gemäß der ImmoWertV ebenfalls als Einheit angesehen. Allerdings werden auch hier Vergleichspreise zugrunde gelegt. Nach der ImmoWertV sind Fälle mit Trennung von Boden und Gebäude bei der Wertermittlung eher selten. Die Zuziehung von Vergleichspreisen ist folglich, als Regelfall einzustufen. Die nachbarschaftliche Bebauung sowie die Gegebenheiten im Umkreis werden bei der Betrachtung ebenfalls berücksichtigt. Dieser lagebestimmte Faktor wird ebenfalls als Vergleichskriterium angesehen.
