Der Beleihungswert in der Baufinanzierung
Der sogenannte Beleihungswert spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Das kreditgebende Institut wird diesen Wert für Ermittlung der möglichen Höhe des Baudarlehens zugrunde legen. Da Ansprüche des Kreditinstitutes durch ein Grundpfandrecht gesichert werden, falls der Darlehnsnehmer zahlungsunfähig werden sollte, muss der Wert der Immobilie berücksichtigt werden. Daher wird mit dem Beleihungswert im Vorfeld der Wert der Immobilie, der bei einer eventuellen Zwangsversteigerung erzielt werden kann, ermittelt. Damit ist der Betrag festgelegt, der entsprechend als Sicherung der Bankforderungen angesehen werden kann, falls der Kreditnehmer in die Zahlungsunfähigkeit gerät. Unvorhersehbare Ereignisse und weltwirtschaftliche Krisen allerdings können dabei nicht einkalkuliert werden. Da der Beleihungswert nicht extra gesetzlich definiert wird, kann er auch mit dem Verkaufs- oder Verkehrswert gleichgesetzt werden.
Freihändiger Verkauf
Zur Bestimmung des Beleihungswertes müssen grundsätzlich einige Kriterien berücksichtigt werden. Der erzielbare Verkaufspreis der Immobilie ist dabei ein wichtiger Orientierungspunkt. Allerdings kann dieser auch trügerisch sein und muss nicht unbedingt dem tatsächlichen Verkaufswert entsprechen. Besondere Objekte können einen höheren Verkaufspreis erzielen, der über dem eigentlichen Wert liegt, während bei Zwangsversteigerungsobjekte unter Wert verkauft werden. Wird der Beleihungswert aufgrund dieser Kriterien bestimmt, so wird dies im Fachjargon “freihändiger Verkauf” genannt.
Das Beleihungswertermittlungsverfahren
Der Beleihungswert wird aufgrund der Wertermittlungsrichtlinien und der Beleihungsgrundsätze ermittelt. Dabei gehört der Boden-, der Ertrags-, der Verkaufs- und der Bauwert zu den bestimmenden Faktoren. Der Ertragswert ist insbesondere für Rendite-Objekte ausschlaggebend. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in Eigennutzung ist, der Sachwert zu betrachten. Entsprechend wird für die Ermittlung des Beleihungswertes zunächst die Bestimmung von Sach-, Vergleichs- und Ertragswert.
Grundstücke und Beleihungswert:unbelastet oder belastet, dass ist die Frage
Zur Bestimmung von Beleihungswerten sind zunächst alle Immobilien als “unbelastet” zu betrachten. Allerdings sind häufig im Grundbuch Rechte Dritter oder Grundschulden eingetragen. Diese dort vermerkten Belastungen müssen bei der Beleihungswertermittlung bei Grundstücken und Immobilien berücksichtigt werden. Für alle Kreditantragsteller bleibt zudem zu bedenken, dass die Beleihungsgrenze im Normalfall bei 3/5teln des Grundstücks- bzw. Immobilienwertes liegt. Für die Kreditinstitute ist diese Grenze jedoch nicht bindend, so dass bei vielen Banken auch eine 100-Prozent-Finanzierung möglich ist.
