Bedarfsbewertung durch den Immobiliensachverständigen
Der Gesetzgeber hat in §§ 138 ff. BewG für die Bedarfsbewertung den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes zugelassen. Diese Öffnungsklausel zur Vermeidung von Überbewertungen findet bei den Immobiliensachverständigen häufig bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken, aber auch bei bebauten Grundstücken Anwendung.
Ein in einem vom Immobiliengutachter ermittelter Verkehrswert wird an Stelle des Grundbesitzwertes festgehalten und nun der Besteuerung zugrunde gelegt. Allerdings wird die Finanzverwaltung den vom Immobiliengutachter festgesetzten Wert nicht unbedingt automatisch anerkennen.
Den niedrigeren Verkehrswert kann der Immobilieneigentümer anhand der örtlich gestellten Gutachten der zuständigen Gutachterausschüsse oder durch die Hinzuziehung eines öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertungen nachweisen. Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb des Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann ebenfalls als Nachweis dienen.
Grundsätzlich muss der Immobiliensachverständige die Grundsätze der Verkehrswertermittlung aus dem Wert V (Wertermittlungsverordnung) und der WertR (Wertermittlungsrichtlinien) in seinem Gutachten berücksichtigen. Zur Ermittlung des Verkehrswerts werden in der Regel das in den §§ 13 und 14 WertV geregelte Vergleichswertverfahren, das in den §§ 15 bis 20 WertV geregelte Ertragswertverfahren, das in den §§ 21 bis 25 WertV geregelte Sachwertverfahren oder eine Kombination dieser Verfahren vom Immobiliengutachter angewandt. Welche Verfahren in Betracht kommen muss vom Immobiliengutachter im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten einsetzt, hängt vom Einzelfall selbst ab.
Für die Ermittlung des Bodenwerts werden in der Regel die Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse herangezogen. Diese werden regelmäßig alle zwei Jahre in den Richtwertzonen neu bewertet. Damit stellen die Listen der Gutachterausschüsse ein wichtiges Utensil für jeden Immobiliensachverständigen dar.
Ein weiterer wichtiger Wert für die Bedarfsbewertung des Verkehrswerts umfasst der in § 17 WertV geregelte Rohertrag aller bei zulässiger und ordnungsgemäßer Nutzung bzw. Bewirtschaftung erzielbaren Einnahmen für das Grundstück wie Mieten und Pachten. Für die Ermittlung dieses Rohertrages wird ein Immobiliengutachter nicht lediglich den tatsächlichen Ertrag berücksichtigen, sondern auch nachhaltig erzielbare Erträge berücksichtigen. Um steuerrechtlichen Problemen von vorne herein aus dem Weg zu gehen, sollten Immobilieneigentümer daher grundsätzliche das Wissen der Immobiliensachverständigen nutzen.
