Bauleitplanung – ein wichtiges Wertmerkmal für Grundstücke
Städte und Gemeinden sind gemäß Baugesetzbuch mit der Lenkung der städtebaulichen Entwicklung befasst. Zu diesem Zweck werden entsprechende Pläne aufgestellt, die eine Festlegung der zulässigen Art der baulichen Nutzung für das gesamte Gemeindegebiet beinhalten. Gemäß den Vorgaben ergeben sich für manche Grundstücke Einschränkungen in der Bebauungsfähigkeit, welche ein wichtiges Wertmerkmal darstellen können. So wird der Bauleitplanung innerhalb der Wertermittlung durch den Immobiliensachverständigen auch besonderes Augenmerk geschenkt.
Zunächst wird der Immobiliengutachter für die Wertermittlung des Grundstückes einen Blick in den Flächennutzungsplan werfen. Dieser gilt für das gesamte Gemeinde- bzw. Stadtgebiet und gilt als vorbereitender Bauleitplan. Allerdings weist der Flächennutzungsplan nur eine grobe Einteilung und keine parzellenscharfe Planung aus. Jedoch wird hier bereits gekennzeichnet, ob es sich um baulich nutzbare Flächen oder Grün- oder Freiflächen handelt. Entsprechend ist für den Immobiliensachverständigen bereits eine grobe Einschätzung möglich, in welche Kategorie das Grundstück einzureihen ist.
Ebenfalls Aufschluss über die Möglichkeiten der Grundstücksnutzung und damit verbundenen Wertsteigerungen gibt dem Immobiliengutachter der Bebauungsplan. In diesem werden aus dem Gesamtflächennutzungsplan soweit erforderlich Teilbereiche ausgegliedert. Dieser genauere und verbindliche Bauleitplan gibt Auskunft darüber, welche Bauvorhaben auf dem Grundstück unmittelbar umgesetzt werden können. Selbstredend zeigen sich Grundstücke die bereits über die Bebauungsfähigkeit verfügen, für den Immobiliensachverständigen wertergiebiger als nicht bebaubare.
Als Grundstückseigentümer muss man auch mit eventuellen Änderungen rechnen. So können beispielsweise durch die Überarbeitung der Bauleitplanung aus Freiflächen unerwartet wertvolle Baugrundstücke werden, sofern die Gemeinde dies für die öffentliche, städtebauliche Planung als wünschenswert ansieht. Entsprechend ändert sich natürlich auch der Wert des Grundstückes, was ein Immobiliengutachter selbstverständlich bei der Bewertung berücksichtigen wird. Da in der Regel die Grundstückseigentümer nicht gesondert über Änderungen informiert werden, wären bei einer Bewertung durch den Immobiliensachverständigen also durchaus Überraschungen möglich.
Allerdings sind die Bebauungspläne der Stadt natürlich nur ein Faktor, der in die Wertermittlung von Grundstücken mit einfließt. Das Sachverständigenbüro für Immobilienfragen muss selbstverständlich auch anderen wertmindernde oder werterhöhende Aspekte mittels eines sachgerechten Wertermittlungsverfahrens in die Betrachtung einbeziehen. Dazu werden die gängigen Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren herangezogen.
Wörter im Zusammenhang mit Immobilienbewertung:
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