Bauabnahme mit Hilfe des Immobiliengutachters
Zur werkvertraglichen Leistungspflicht des Bauunternehmers gehört es unter anderem, dass dem Auftraggeber das Bauwerk bzw. die Bauleistung frei von Sachmängeln übergibt. Um eventuell vorliegende Mängel festzustellen, wird der Bauherr zum Zeitpunkt der Übergabe eine Abnahme vornehmen. Eine solche Bauabnahme erfolgt am besten mit der Unterstützung eines Immobiliensachverständigen, der nach der erfolgten Abnahme eine so genannte Fertigstellungsbescheinigung ausstellt.
Die Bauabnahme erfolgt grundsätzlich zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen bzw. zwischen dem Immobilienkäufer und dem Bauträger zum vereinbarten Termin. Der Bauherr listet in dem Abnahmeprotokoll alle Mängel auf, die noch zur Beseitigung anstehen. Da aber die meisten Immobilienkäufer und Bauherren selbst nicht über genügend Fachwissen verfügen, um baurelevante Mängel auf Anhieb zu erkennen, ist es ratsam einen Immobiliensachverständigen bzw. Immobiliengutachter hinzuzuziehen. Dieser übernimmt dann die Auflistung etwaiger Mängel und übergibt das Abnahmeprotokoll zur Unterzeichnung an den Bauherren und den Bauunternehmer. Abschließender Akt einer förmlichen Bauabnahme ist dann die Schlüsselübergabe an den Bauherren.
Grundsätzlich ist der Bauherr zur Abnahme der in Auftrag gegebenen Bauleistungen verpflichtet. Verweigern kann der Bauherr die Bauabnahme nicht, auch wenn die Bauleistung noch unwesentliche Mängel aufweist. Zudem muss der Bauherr zum Abnahmetermin persönlich erscheinen, da sonst die Bauabnahme in seiner Abwesenheit erfolgt. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn allerdings über das Ergebnis der Bauabnahme in Kenntnis setzen, so dass dieser noch Zeit hat, etwaige Mängel geltend zu machen. Sollte der Bauherr selbst verhindert sein, so kann er den Immobiliensachverständigen beauftragen, der Bauabnahme beizuwohnen.
Im Sinne der VOB 2006/B wird von einer „fiktiven Abnahme“ gesprochen, wenn sechs Werktage nach Einzug oder Nutzungsbeginn des Bauwerkes eine Bauabnahme nicht verlangt wurde und beide Parteien vereinbaren, auf die förmliche Bauabnahme zu verzichten. Eine solche fiktive Bauabnahme setzt keine Abnahmereife voraus. Das BGB allerdings kennt eine fiktive Abnahme nicht und aus Sicht des Sachverständigenbüros für Immobilienfragen ist es auch nicht ratsam, auf eine Bauabnahme zu verzichten.
Neben der innerhalb von 12 Tagen zu erfolgenden, förmlichen Bauabnahme durch den Bauherrn, gibt es auch eine stillschweigende Abnahme, die zustande kommt, wenn der Bauherr durch ein schlüssiges Verhalten die Immobilie abnimmt. Der Bauherr nimmt in solchen Fällen das Gebäude in Gebrauch oder bezahlt vorbehaltlos die Schlussrechnung. In Bezug auf Baumängel kann der Immobiliensachverständige allerdings nur zu einer förmlichen Bauabnahme raten, da nur so eine Nacherfüllung bzw. Mängelbeseitigung gesichert ist.
Für den Bauherrn ist die Bauabnahme mit wichtigen rechtlichen Konsequenzen verknüpft, deshalb sollte im Zweifelsfall immer ein Immobiliengutachter beauftragt werden. Ab dem Zeitpunkt der offiziellen Bauabnahme beginnt nämlich die Mängelbeseitigungsfrist zu laufen. Zudem hat der Bauunternehmer bei fehlerfreier Arbeit einen Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, welche mit der Bauabnahme fällig wird. Kommt hinzu, dass sich ab dem Tag der Bauabnahme die Beweislast umkehrt. Umso wichtiger, dass die Abnahme professionell von einem Immobiliensachverständigen durchgeführt wird. Nur so hat der Bauherr den Beweis dafür in Händen, dass bestehende Baumängel existieren. Für alle Baumängel, die erst im Laufe der Zeit auftreten ist nämlich der Bauherr verpflichtet, den Beweis zu führen. Um alle Ansprüche des Bauherrn zu sichern, ist also ein Bauabnahmeprotokoll extrem wichtig und sollte entsprechend durch einen Immobiliengutachter aufgesetzt werden.
